Qu'impose l'AI Act à une agence immobilière qui utilise l'IA face à ses clients ?

Un acquéreur écrit à l’agence un dimanche soir et reçoit une réponse rédigée par une IA. Le lundi, un négociateur publie l’annonce d’un T3 vide, meublé sur la photo par un logiciel. Le mardi, l’accueil trie avec un outil les trente candidatures reçues pour une location. Le règlement européen sur l’intelligence artificielle, l’AI Act, s’intéresse à ces trois gestes, mais pas de la même façon.

Cet article dit ce que ce règlement impose à une agence immobilière qui utilise l’IA face à ses prospects et à ses clients, ce qui revient à son prestataire, ce qui s’applique déjà et ce qui attend décembre 2027. Il se termine par une méthode d’inventaire à mener sans juriste.

L’AI Act concerne-t-il une agence immobilière, ou seulement les éditeurs d’IA ?

Il concerne l’agence, dans un rôle précis : celui de déployeur.

Le règlement (UE) 2024/1689 distingue deux acteurs principaux. Le fournisseur développe un système d’IA et le met sur le marché ou en service sous son propre nom. Le déployeur est la personne, physique ou morale, qui utilise un système d’IA sous sa propre autorité dans un cadre professionnel. Une agence qui confie à une IA la réponse à ses demandes de portail, ou qui meuble ses photos avec un logiciel, est déployeur de ces outils. L’article 50, qui fixe les obligations de transparence, ne prévoit pas d’exemption liée à la taille : une agence de six négociateurs est concernée au même titre qu’un réseau.

La plupart des obligations du règlement pèsent sur le fournisseur. Celles du déployeur sont moins nombreuses, ce qui rend l’exercice abordable à condition de les connaître. Il faut aussi éviter de devenir fournisseur sans le vouloir : une agence qui développe elle-même un outil d’IA, ou qui modifie un système existant puis le met en service sous son nom, endosse les deux rôles. Les lignes directrices publiées par la Commission européenne le 20 juillet 2026 le confirment.

Ce vocabulaire ne recouvre pas celui du RGPD. Pour les données de vos prospects, l’agence reste responsable du traitement et son prestataire sous-traitant, une question traitée dans l’article qui explique où partent les données de vos prospects. Les deux régimes s’appliquent en même temps, chacun avec ses propres rôles.

Qui doit dire au prospect qu’une IA lui répond, l’agence ou son prestataire ?

C’est d’abord au fournisseur du système de le prévoir.

Depuis le 2 août 2026, l’article 50 du règlement impose qu’une personne qui échange directement avec un système d’IA en soit informée, sauf si c’est évident compte tenu du contexte. L’information doit être claire et reconnaissable, au plus tard lors de la première interaction. Le texte met cette obligation à la charge du fournisseur : c’est lui qui conçoit le système de manière que la personne soit informée. Les lignes directrices de la Commission donnent l’exemple d’un email rédigé par un agent d’IA et portant une mention en tête de message. L’échange commenté entre une IA et un acquéreur publié sur ce site montre une mention placée en pied de message, séparée du corps par un filet.

Deux cas courants en agence échappent à cette obligation.

Le négociateur qui rédige avec un assistant conversationnel, relit, puis envoie lui-même son message n’est pas visé. Les lignes directrices excluent l’interaction indirecte, quand un humain sert d’intermédiaire entre l’IA et la personne. La réponse part du négociateur, qui en assume le contenu.

Le répondeur automatique à règles fixes n’est pas une IA. Un accusé de réception qui envoie le même texte à toute demande ne déduit rien de ce qu’il reçoit. Les lignes directrices sur la définition d’un système d’IA écartent les systèmes fondés sur des règles définies uniquement par des personnes.

Votre levier est contractuel. Vérifiez que votre prestataire se présente comme fournisseur et qu’il prend en charge cette information par conception. Les autres points à obtenir par écrit sont détaillés dans l’article sur les engagements à obtenir d’un prestataire IA avant de signer.

Faut-il signaler une photo de bien meublée ou retouchée par IA ?

Oui, dès que l’image modifiée peut passer pour une photo réelle du bien, selon la lecture la plus prudente des textes. Cette obligation revient alors à l’agence.

L’article 50 impose au déployeur d’un système qui génère ou manipule une image constituant un « hypertrucage » d’indiquer que le contenu a été généré ou manipulé par une IA. Le règlement définit l’hypertrucage comme une image, un son ou une vidéo qui présente une ressemblance avec des personnes, des objets ou des lieux existants et pourrait être perçu à tort comme authentique. Un appartement réel, photographié puis meublé virtuellement, ressemble à un lieu existant. La photo peut laisser croire que le bien se présente ainsi.

Les lignes directrices ne citent pas l’immobilier. Elles classent parmi les hypertrucages l’image d’un produit qui peut tromper sur son apparence ou ses caractéristiques réelles. Appliquer ce raisonnement à la photo d’un bien est une lecture, la mienne, que les textes rendent probable sans la confirmer. Elle a l’avantage de coïncider avec la prudence commerciale.

Toute retouche n’est pas concernée. Les lignes directrices distinguent la retouche standard, qui ne change pas le sens de l’image, de la modification qui en change la substance.

Retouche de la photo du bien	Mention requise ?
Correction de la lumière, des couleurs, du contraste ou des verticales	Non, retouche standard
Recadrage léger, suppression de poussières sur l’objectif	Non, retouche standard
Ajout de meubles dans une pièce vide	Oui, si la photo peut passer pour réelle
Retrait d’objets, de personnes ou d’éléments du bien	Oui, si la photo peut passer pour réelle
Vue depuis les fenêtres ou jardin recomposés	Oui, si la photo peut passer pour réelle

La Commission a publié un code de bonnes pratiques sur le marquage et l’étiquetage des contenus générés par IA, d’adhésion volontaire, ainsi qu’un jeu d’icônes européennes que les déployeurs peuvent utiliser. Le marquage technique de l’image, lisible par une machine, relève du fournisseur de l’outil.

Une mention ne rend pas licite une photo trompeuse. Les lignes directrices le rappellent : l’étiquette ne couvre pas un contenu illicite par ailleurs, comme une publicité trompeuse. Effacer une fissure, une trace d’humidité ou un vis-à-vis peut en être une, que l’image porte une étiquette ou non.

Une annonce rédigée par IA doit-elle porter une mention ?

Au titre de l’AI Act, en principe non.

Le règlement n’impose de mention, pour un texte, que lorsqu’il est publié dans le but d’informer le public sur des questions d’intérêt public. Les lignes directrices citent la politique, l’administration, la justice, la santé publique, l’environnement ou la sécurité des consommateurs. La description d’un appartement à vendre n’en relève pas, selon ma lecture de ces critères. Même pour un texte qui en relève, l’obligation tombe quand un humain a relu le contenu sur le fond et qu’une personne en assume la responsabilité éditoriale.

L’absence de mention ne dispense de rien d’autre. Les informations de l’annonce engagent l’agence, quelle que soit la main qui l’a rédigée. Une relecture humaine avant diffusion reste la protection la plus sûre contre une erreur que l’IA aurait introduite.

Que veut dire « favoriser la maîtrise de l’IA » pour une équipe de négociateurs ?

Cela veut dire prendre des mesures pour que chaque personne qui utilise un outil d’IA pour l’agence sache ce qu’il fait, ce qu’il ne fait pas et quand reprendre la main.

L’article 4 du règlement s’applique depuis le 2 février 2025. Le règlement (UE) 2026/1744, adopté le 8 juillet 2026 et entré en vigueur le 27 juillet, l’a réécrit. Les fournisseurs et les déployeurs « prennent des mesures pour favoriser le développement de la maîtrise de l’IA » par leur personnel, en tenant compte de son expérience, de sa formation et du contexte d’utilisation. Le texte précise que cette obligation ne les contraint pas à garantir un niveau donné de maîtrise chez un individu. Il ne prévoit ni certificat ni volume d’heures.

Pour une agence, des mesures proportionnées peuvent tenir en trois gestes :

• recenser les outils d’IA utilisés dans l’agence, y compris ceux que les négociateurs ont adoptés seuls ;
• expliquer à chaque utilisateur ce que l’outil peut produire de faux, puis ce qui doit être vérifié avant envoi ou publication ;
• garder une trace de cette information, une note interne ou le support d’une réunion d’équipe.

Quels usages font basculer une agence dans le haut risque à partir de décembre 2027 ?

Deux usages peuvent concerner une agence : l’évaluation de la solvabilité d’une personne et le recrutement. Les obligations correspondantes s’appliqueront à partir du 2 décembre 2027.

L’annexe III du règlement classe à haut risque les systèmes d’IA destinés à évaluer la solvabilité des personnes physiques ou à établir leur note de crédit. Le considérant 58 justifie ce classement par l’accès de ces personnes à des services essentiels. Il cite le logement. Un outil d’IA qui note la solvabilité des candidats à une location entre, selon ma lecture, dans ce champ. Le règlement prévoit des exceptions pour les dispositifs qui n’exécutent qu’une tâche procédurale limitée, mais un système d’IA qui établit un profil de la personne est toujours considéré comme à haut risque. La même annexe vise les systèmes d’IA utilisés pour recruter, trier des candidatures ou évaluer des salariés : l’outil qui présélectionne les CV de futurs négociateurs y figure.

Un filtre dont l’agence fixe elle-même la règle, comme des revenus égaux à trois fois le loyer, n’est pas un système d’IA. Il ne déduit rien, il applique un seuil. Un système peut combiner les deux : une IA lit dans le message du candidat les ressources et la garantie qu’il déclare, la règle de l’agence s’applique ensuite à l’identique pour tous, puis un négociateur valide la liste des dossiers retenus. L’IA y lit sans évaluer. C’est la frontière que trace le texte. Selon ma lecture, ce découpage reste hors du haut risque. Le système bascule dans le haut risque dès qu’un modèle note, classe ou recommande les candidats sur leurs ressources.

Les obligations du haut risque devaient s’appliquer le 2 août 2026. Le règlement (UE) 2026/1744 les a reportées au 2 décembre 2027. À cette date, le déployeur d’un tel système devra notamment :

• l’utiliser conformément à la notice de son fournisseur ;
• confier son contrôle à des personnes compétentes, formées et dotées de l’autorité nécessaire ;
• conserver les journaux générés par le système, au moins six mois ;
• informer les personnes que le système concerne ;
• prévenir ses salariés et leurs représentants avant de l’utiliser sur le lieu de travail ;
• pour l’évaluation de solvabilité, réaliser au préalable une analyse d’impact sur les droits fondamentaux.

Une agence qui trie des candidatures avec un outil a un peu plus d’un an pour vérifier ce que l’IA y fait réellement, puis pour s’organiser.

Que risque une agence qui ne respecte pas ces règles ?

Une amende administrative, dont le règlement fixe les plafonds.

Le manquement aux obligations de transparence de l’article 50, ou à celles du déployeur d’un système à haut risque, peut atteindre 15 millions d’euros ou 3 % du chiffre d’affaires annuel mondial, le montant le plus élevé étant retenu. Pour une PME, c’est le plus faible des deux qui s’applique. Ce sont des plafonds, pas des montants encourus par défaut. Une amende suppose un contrôle, une procédure et une décision qui tient compte de la nature, de la gravité et de la durée du manquement. Rien n’est automatique.

Comment faire l’inventaire de ses usages d’IA sans juriste ?

En posant les mêmes questions à chaque outil, dans un tableau à remplir avec l’équipe.

Listez d’abord tous les outils qui produisent du texte, des images ou des recommandations dans l’agence : système de réponse aux demandes, logiciel de photo, assistant conversationnel utilisé par les négociateurs, outil de tri des candidatures locatives. Pour chacun, répondez aux questions suivantes :

Question à poser pour chaque outil	Si la réponse est oui
L’outil échange-t-il lui-même avec des prospects ou des clients, sans négociateur entre les deux ?	Le fournisseur doit prévoir l’information du prospect. Vérifiez qu’elle figure dans chaque premier message.
L’outil modifie-t-il des photos de biens réels au-delà de la retouche standard ?	L’agence indique sur l’image publiée qu’elle a été modifiée par IA.
Un modèle d’IA note-t-il ou classe-t-il des candidats locataires sur leurs ressources, ou trie-t-il des candidatures à un poste ?	Usage à haut risque à partir du 2 décembre 2027. Demandez au fournisseur sa position écrite.
L’outil a-t-il été développé ou modifié par l’agence elle-même ?	L’agence est aussi fournisseur, avec des obligations plus lourdes.
Certains utilisateurs ignorent-ils ce que l’outil peut produire de faux ?	Expliquez-le-leur et gardez-en la trace : c’est la mesure de base au titre de la maîtrise de l’IA.

Si toutes les réponses sont négatives, l’agence n’a rien à acheter ni à modifier.

Que faut-il retenir ?

• Face à l’AI Act, une agence est le plus souvent déployeur. Les obligations les plus lourdes pèsent sur le fournisseur.
• Informer le prospect qu’une IA lui répond incombe d’abord au fournisseur, depuis le 2 août 2026. Vérifiez-le dans le contrat et dans les messages envoyés.
• Une photo de bien meublée ou modifiée par IA qui peut passer pour réelle se signale. Une retouche de lumière ou de verticales ne se signale pas.
• La maîtrise de l’IA par l’équipe est une obligation de moyens, déjà applicable.
• Noter la solvabilité des candidats ou trier des CV avec une IA relève du haut risque à partir du 2 décembre 2027. Appliquer les critères fixés par l’agence n’en relève pas.